En tant que propriétaire de bureaux, la question légitime de la valeur de son actif se pose régulièrement lors d’arbitrage, opération de sale and lease back, investissement. Lors d’un projet de vente et donc d’une estimation de bureaux à Paris, le but est de proposer un prix le plus important possible pour le vendeur tout en étant cohérent avec le marché afin d’attirer un maximum d’acquéreurs potentiels. Pour ce faire, il faut procéder méthodiquement en étudiant les différents aspects suivants :
- La situation géographique des locaux
- La qualité de l’immeuble et l’état des bureaux
- Les caractéristiques des bureaux
- La modularité des bureaux
La situation géographique des bureaux
En immobilier, on entend souvent dire que le plus important, c’est l’emplacement. Certains disent même : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! L’information à rechercher en premier lieu est le prix de vente au m² dans le quartier. Il faut être précis car d’une rue à l’autre les valeurs peuvent fluctuer fortement notamment sous l’effet d’une « belle adresse » du type :
- Avenue Montaigne,
- Boulevard Haussmann
- Rue du Faubourg Saint Honoré
- Avenue George V
- Avenue des Champs Elysées
La facilité d’accès aux bureaux est également un point primordial. De facto, elle repose sur la proximité des transports en commun du type métro, RER, tram et bus mais aussi de la présence de parkings dans l’immeuble ou proche de l’immeuble.
Estimez vos bureaux
La qualité de l’immeuble et l’état des bureaux
Le deuxième point important est la qualité de l’immeuble et de la surface à vendre proprement dite. Ainsi, il conviendra d’être attentif à la qualité architecturale et de la qualité des matériaux employés. Un immeuble haussmannien, année 30, structure Eiffel, 17ème siècle ou des années 70 n’auront pas les mêmes caractéristiques. Naturellement, les prestations sont différentes au niveau des parties communes, d’ascenseur, de hauteur sous plafond, de façade, d’isolation . Par conséquent, il faut regarder son état, voir si les parties communes sont en bon état et bien entretenues. La présence d’un gardien peut être un point intéressant bien qu’il impacte le montant des charges de l’immeuble.
Concernant les bureaux à proprement dit, il faut avoir en tête que des bureaux en état d’usage acceptable lors d’une estimation de bureaux à Paris auront une décote de 10 % par rapport à des bureaux neufs. Quand il s’agit d’une rénovation lourde cela peut impacter le prix jusqu’à plus de 30 %. De manière général, il faut avoir en tête que des bureaux vendus dans un état neuf auront un prix de vente potentiel supérieur à 20 % aux prix moyens du marché.
Les caractéristiques des bureaux
Une des premières caractéristiques qui vient à l’esprit répond à la question « A quel étage se trouve les bureaux ? ». En effet, cela aura une incidence directe sur la luminosité des locaux, le vis-à-vis, le fait qu’ils soient bruyants ou pas. Cela est d’autant plus vrai sur les axes commerçants et très passants du type :
- Avenue des Champs Elysées
- La rue de Rivoli
- La rue de Réaumur
- Rue de Rennes
- Boulevard Saint Germain
- Avenue des Ternes
- Boulevard Malesherbes
- Avenue Kleber
Directement lié à l’étage des bureaux, la présence d’un ascenseur ainsi que sa taille est un deuxième élément important dans une estimation de bureaux à Paris.
Pour le reste, il faudra être attentif à de nombreux éléments :
- Présence d’un réseau informatique
- Vétusté du réseau électrique
- Présence de faux plancher technique
- Climatisation dans les bureaux
- Double vitrage
- Qualité des revêtements de sols
- Cloisonnement amovible
- Existence d’une cave ou d’un local de stockage
Tous ces aspects inflluencent grandement l’estimation de bureaux à Paris.
La modularité des bureaux
Logiquement, cet aspect va impacter directement la détermination du prix de vente de bureaux. Cela peut octroyer à la surface une possibilité d’agrandissement, de redistribution des surfaces, de suppression de couloirs ou bien même de division des bureaux. Cet aspect a été notamment très important ces dernières années. La présence d’investisseurs qui achetaient des bureaux pour les transformer en location saisonnière s ‘est intensifiée, activité nécessitant la destination commerciale du local.
Nous venons de voir les différents points principaux à étudier pour déterminer un prix de vente de bureaux. Dans un second volet, nous étudierons les méthodes d’estimation qui existent. Quel qu’en soit l’objectif, il est pertinent de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier. Optireal Corporate est à même de réaliser une estimation car vous pourrez compter sur sa connaissance du marché, des transactions réalisées à proximité. Il se déplacera dans vos locaux afin de s’imprégner de votre bien et pourra ainsi dresser les qualités et défauts de vos bureaux.
